Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων ή ορθότερα Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, ονομάζεται ο φόρος που επιβάλλεται στον πωλητή για κέρδη που τυχόν αποκόμισε από την επενδυτική εκμετάλλευση ακινήτων.

Μετά από απανωτές παλινωδίες κατέστη τελικά δυνατή η εφαρμογή του Νόμου 4.172/2013 μετά την ψήφιση του Νόμου 4.254/2014 και τη δημοσίευση των εγκυκλίων 1.121/2014 και 1.122/2014 του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων σχετικά με τον καθορισμό του τρόπου υποβολής, του τύπου και περιεχομένου της δήλωσης υπολογισμού του φόρου υπεραξίας από τον φορολογούμενο που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία.

Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω νομοθετήματα, προκύπτουν τα εξής:

Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας (Άρθρο 41)

1. Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή συμμετοχών οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

2. Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη.

Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης.

Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:

α) Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο,

β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο,

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής:

Τιμή κτήσης=Τιμή ΠώλησηςxΔΤΚατ έτους κτήσης/ΔΤΚ προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου−Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ΄ όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ή, στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης.

Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος.

Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική.

3. Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει χρόνος κτήσης σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο, ισχύουν τα εξής:

α) Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.

β) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης και αν αυτός δεν προκύπτει, η λήξη των χρονικών περιόδων που ορίζονται στο Ν. 4.178/2013.

γ) Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να καθορίζεται χρόνος κτήσης και σε κάθε άλλη περίπτωση, καθώς και να ρυθμίζεται κάθε άλλο αναγκαίο θέμα για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής.

4. Σε περίπτωση κατά την οποία ο προσδιορισμός της υπεραξίας σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω υπεραξία θεωρείται μηδενική.

5. Η υπεραξία που προκύπτει σύμφωνα με τις ανωτέρω παραγράφους λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών απομείωσης:

6. Στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την εφαρμογή του παρόντος περιλαμβάνονται τα εξής:

α) η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξαρτήτως εάν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης,

β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας,

γ) η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου,

δ) η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,

ε) η μεταγραφή δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης ή η απόκτηση οποιουδήποτε δικαιώματος των περιπτώσεων α΄, β΄ και δ΄ της παρούσας παραγράφου με αυτοσύμβαση,

στ) η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου πλειστηριασμού.

7. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, οι ακόλουθες περιπτώσεις δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας:

α) η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου στον εντολέα λόγω υπερβάσεως της εντολής από τον εντολοδόχο,

β) η μεταγραφή δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου,

γ) η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, οι οποίες έχουν ήδη συμπεριληφθεί στις φορολογητέες μεταβιβάσεις της παραγράφου 1,

δ) η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων ή πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.

ε) η ανταλλαγή ποσοστών ακίνητης περιουσίας επί κτηθέντων λόγω κληρονομικής διαδοχής ή γονικής παροχής ή από συζύγους κατά τη διάρκεια της έγγαμης συμβίωσης

8. Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας, της προσωπικής δουλείας ή άλλης δουλείας επί του ακινήτου, εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια.

9. Από την υπεραξία, όπως αυτή προκύπτει μετά την απομείωσή της σύμφωνα με την παρ. 5, αφαιρείται ποσό μέχρι είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στο τυχόν υπόλοιπο ποσό.

10. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται οι τιμές κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατό να προσδιοριστούν σύμφωνα με την παράγραφο 2, καθώς και κάθε άλλο θέμα για την εφαρμογή του άρθρου αυτού.

Φορολογικός συντελεστής (Άρθρο 43)

Το εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου φορολογείται με συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%).

Ειδικοί συντελεστές

Παραδόξως, όσα ακίνητα αγοράστηκαν από 1/1/1995 έως 31/12/2002 απομειώνονται περαιτέρω κατά 80% (;).

Ερμηνεία, ανακολουθίες, ασάφειες, προχειρότητα και έλλειμμα δικαιοσύνης

Εφόσον διαβάσει κανείς τα παραπάνω ψηφισθέντα και αποφασισθέντα από τους αρμόδιους υπουργούς και γενικούς γραμματείς, προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα:

Αποπληθωρισμένο τίμημα υπεραξίας

Η έννοια των κεφαλαιουχικών κερδών είναι άμεσα συναρτημένη με το πραγματικό κέρδος που απολαμβάνει κανείς από μία επένδυση σε ακίνητα. Ωστόσο, το πραγματικό κέρδος συνδέεται άμεσα με τις πραγματικές αξίες αναφοράς και όχι τις ονομαστικές. Αυτό σημαίνει πως ένα τίμημα αγοράς που έχει καταβληθεί στο παρελθόν έχει σαφέστατα διαφορετική αξία κατά την ημέρα πώλησης, λόγω των πληθωριστικών επιδράσεων. Αυτό λοιπόν σημαίνει πως εάν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο προς 100.000 και το πουλήσει μετά από 10 χρόνια προς 150.000 € και παράλληλα έχει υπάρξει ένας μέσος ετήσιος πληθωρισμός 5%, το τίμημα που θα εισπράξει θα φορολογηθεί με ((150.000 - 100.000)x84,50%-25.000)x15%=2.587,50 €. Στην πραγματικότητα όμως το τίμημα πώλησης εάν αποπληθωριστεί έχει αξία σε τιμή προ δεκαετίας ίση με 150.000/(1+5%)10=92.087 €. Δηλαδή, για να πάρει ένα ακίνητο ίσης αξίας (νεόδμητο) με αυτό που αγοράζει σήμερα, θα πρέπει να διαθέσει σε δέκα χρόνια 100.000x(1+5%)10=162.890 €. Με άλλα λόγια, θα έχει φορολογηθεί για αύξηση της ονομαστικής αξίας του ακινήτου, ενώ η πραγματική του αξία θα είναι μικρότερη από την τιμή αγοράς. Ο δε αναβαλλόμενος φορολογικός συντελεστής αντιστοιχεί σε σημερινές τιμές σε ένα ποσοστό 1,6% περίπου.

Ενώ λοιπόν η παράγραφος 2 του άρθρου 41 αναφέρει πως η αξία του ανταλλάγματος λαμβάνεται αποπληθωρισμένη, αυτό δεν φαίνεται να έχει πουθενά εφαρμογή.

Δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος

Όπως αναφέρει το ίδιο το όνομα του τίτλου, οι δείκτες για τον υπολογισμό της υπεραξίας επί τιμήματος ακινήτων που δεν μπορεί να υπολογιστεί με διαφορετικό τρόπο (έλλειψη στοιχείων προσδιορισμούς τιμής ή αξίας αγοράς) αφορούν αποκλειστικά και μόνο σε κατοικίες. Εάν λοιπόν απαιτείται να υπολογιστεί η τιμή αγοράς με τον τύπο του Υπουργείου Οικονομικών για ένα κατάστημα, οι δείκτες που θα χρησιμοποιηθούν αφορούν αποκλειστικά κατοικίες, διαστρεβλώνοντας έτσι σημαντικά το θεωρητικό τίμημα του παρελθόντος. Επίσης, οι δείκτες είναι εντελώς ισοπεδωτικοί και παραβλέπουν τις γεωγραφικές διαφοροποιήσεις. Δηλαδή, είναι δεδομένο πως οι τιμές δε μεταβάλλονται ομοιόμορφα στην Επικράτεια και οι διακυμάνσεις μπορεί να είναι σημαντικές (πχ τουριστικές περιοχές και βιομηχανικές περιοχές) καθώς οι πολιτικοί, κοινωνικοί και οικονομικοί παράγοντες που διαμορφώνουν τις τιμές ποικίλλουν σημαντικά.

Παράλληλα, ο υπολογισμός των δεικτών βασίζεται σε εκτιμήσεις εμπορικών αξιών που γίνονται με σκοπό τη δανειοδότηση. Οι τράπεζες σήμερα επιβάλλουν να γίνεται η εκτίμηση με δική τους ανάθεση σε δικούς τους εκτιμητές οι οποίοι είναι αμφίβολης επάρκειας και το χειρότερο όλων είναι πως κατά παράβαση των κανόνων δεοντολογίας και ανεξαρτησίας των εκτιμητών μπορούν να αλλάζουν κατά το δοκούν τις εκτιμηθείσες αξίες, πολλές φορές ανάλογα με το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα (φαινόμενη μείωση επισφαλειών, διακριτική μεταχείριση υφιστάμενων πελατών, κα). Ως αποτέλεσμα των παραπάνω ενεργειών είναι η σαφής απόκλιση των αξιών από τις πραγματικές ή αλλιώς αναξιιστία των δεικτών (Garbage in, garbage out όπως λένε οι Αμερικανοί).

Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δε συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης

Τα ακίνητα είναι μορφή επένδυσης η οποία απαιτεί τη συνεισφορά αρκετών επαγγελματιών του χώρου για την ολοκλήρωσή της. Δικηγόροι που πρέπει να ελέγξουν τους τίτλους, μηχανικοί που πρέπει να συντάξουν τοπογραφικά διαγράμματα και να δώσουν βεβαιώσεις νομιμότητας, ενεργειακοί επιθεωρητές που πρέπει να εκδώσουν πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, συμβολαιογράφοι που πρέπει να συντάξουν τίτλους ιδιοκτησίας, μεσίτες που πρέπει να μεσολαβήσουν για την αγοραπωλησία, ηλεκτρολόγοι που πρέπει να εκδώσουν πιστοποιητικά καλής εγκατάστασης και άλλοι επαγγελματίες που απαιτούνται για την ολοκλήρωση του νομικού και τεχνικού ελέγχου του ακινήτου και του κτιρίου όπως και και φόροι που καταβάλλονται για την αγορά του (μεταβίβασης) προϋποθέτουν την εκταμίευση σημαντικού ποσού. Οι δαπάνες αυτές λοιπόν μπορούν να αυξήσουν το κόστος αγοράς σε ποσοστά που μπορούν να φτάσουν κάλλιστα και το 10% του τιμήματος αγοράς για μικρά ακίνητα. Αντίστοιχα απαιτούνται παρόμοια ποσά και για την πώληση των ακινήτων. Όλα τα παραπάνω ποσά λοιπόν δεν αναγνωρίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών ώστε να συμπεριληφθούν στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης, με αποτέλεσμα να στρεβλώνεται περαιτέρω το πραγματικό κεφαλαιουχικό όφελος. Αντίστοιχα στη φορολόγηση της αξίας των μετοχών τα κόστη αυτά τα οποία είναι κατά πολύ μικρότερα αναγνωρίζονται.

Οι μειωτικοί συντελεστές

Η εφαρμογή των μειωτικών συντελεστών έχει πιθανώς ως λογική βάση την απομείωση των τιμών λόγω της απαξίωσης των κτιρίων. Ωστόσο, η απαξίωση των κτιρίων ως ποσοστό δεν είναι παντού η ίδια και ο βαθμός (ποσοστό) είναι άμεσα συναρτημένος με την ποιότητα κατασκευής. Έτσι, ο ισοπεδωτικός συντελεστής απαξίωσης θίγει κάποια κτίρια και ωφελεί άλλα. Είναι δε απορίας άξια η εφαρμογή του συντελεστή 80% για ακίνητα που αγοράστηκαν μέχρι τις 31/12/2002.

Συνέπειες

Όλες οι νομοθετικές ενέργειες πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις συνέπειες από την εφαρμογή οποιασδήποτε φορολογικής διάταξης. Η φορολόγηση λοιπόν των (λογιστικών) κεφαλαιουχικών κερδών με το σημερινό τρόπο οδηγούν σε περαιτέρω αποκλιμάκωση των αξιών των ακινήτων, καθώς η επιβάρυνση αυτή πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη για την επένδυση σε ακίνητη περιουσία. Σήμερα που η αγορά των ακινήτων και οι αξίες είναι καθοδικές, δεν αναμένεται να επιβαρύνουν στο άμεσο μέλλον την πώληση, ωστόσο οι επίδοξοι επενδυτές και ειδικά οι ιδιώτες, θα σκεφτούν σοβαρά την αγορά ακινήτου ως λύση επένδυσης. Αντίστοιχα, καθώς τα πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα δεν επιβαρύνονται με το φόρο υπεραξίας, αναμένεται να αυξήσουν μελλοντικά τις επενδύσεις σε ακίνητα ως ποσοστό των συνολικών επενδύσεων σε σαφώς χαμηλότερες τιμές.