Αντικειμενικές αξίες ακινήτων - Αναπροσαρμογή 2021

Δημοσιεύτηκαν σήμερα οι πίνακες των νέων αντικειμενικών αξιών οιυ θα ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2022. Οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων ουσιαστικά προκύπτουν από ένα παρωχημένο πολυπαραγοντικό υπολογιστικό φύλλο, το οποίο λαμβάνει ως δεδομένα κυρίως 2 στοιχεία. Το ένα είναι η Τιμή Ζώνης, η οποία είναι η τιμή ενός τετραγωνικού μέτρου νεόδμητου διαμερίσματος 1^ου ορόφου με πρόσοψη σε δρόμο και το άλλο είναι ο Συντελεστής Εμπορικότητας που δηλώνει πόσο πιο ακριβό είναι ένα ισόγειο κατάστημα σε ένα κτίριο σε σχέση με το διαμέρισμα του 1^ου ορόφου που προαναφέραμε. Τις Τιμές Ζώνης τις έθετε αυθαίρετα μία επιτροπή με την έγκριση του Υπουργού μέχρι το 2018 και έκτοτε τις προτείνουν οι Πιστοποιημένοι Εκτιμητές και εγκρίνει ή τροποποιεί ο αρμόδιος Υπουργός. Τους Συντελεστές Εμπορικότητας, οι οποίοι όπως αντιλαμβάνεται κανείς μεταβάλλουν άμεσα τις αντικειμενικές αξίες εμπορικών χώρων, συνεχίζει να τους προσδιορίζει το Υπουργείο χωρίς να ζητεί τη συνδρομή των πιστοποιημένων εκτιμητών με ό,τι αυτό σημαίνει για την αξιοπιστία του.

Πάντοτε ο προσδιορισμός των αντικειμενικών αξιών αποτέλεσε αντικείμενο κοινωνικής και ουσιαστικά ψηφοθηρικής πολιτικής που εντέλει διαμόρφωνε και τις εμπορικές αξίες (όπως αυτές της περιοχής του Παλαιού Ψυχικού, οι οποίες λόγω της υπέρμετρης φορολόγησης κατέρρευσαν μέχρι την πρόσφατη δικαίωση των φορολογουμένων ιδιοκτητών στα διοικητικά δικαστήρια).

Οι πολίτες που αισθάνονται ότι αδικούνται έχουν τη δυνατότητα προσφυγής στη δικαιοσύνη η οποία συνεπάγεται βεβαίως μία πολυετή και δαπανηρή διαδικασία, η οποία αξίζει τον κόπο μόνο όταν το όφελος είναι σημαντικά μεγαλύτερο από το κόστος. Όλοι οι άλλοι είναι υποχρεωμένοι να υπομένουν τη φορολογική αδικία εσαεί. Η διαδικασία αυτή προβλέπει αμέσως μετά τον προσδιορισμό του φόρου, που απαιτεί τον προσδιορισμό της φορολογητέας ύλης τη δυνατότητα άσκησης ενδικοφανούς προσφυγής ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων με αίτημα την επανεξέταση της πράξης προσδιορισμού και κατάθεσής της στην αρμόδια φορολογική αρχή που εξέδωσε την προσβαλλόμενη πράξη. Ο προσδιορισμός του φόρου γίνεται όπως αντιλαμβάνεται κανείς κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, κατά την αποδοχή κληρονομιάς, κατά τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ, και σε όλες τις περιπτώσεις που προβλέπουν την καταβολή φόρου σε ακίνητη περιουσία.

Η άσκηση της ενδικοφανούς προσφυγής αποτελεί προϋπόθεση για την μετέπειτα προσφυγή στα Διοικητικά Δικαστήρια και το βασικότερο πρόβλημα το οποίο μόνο τυχαίο δεν είναι, αποτελεί κυρίως η προθεσμία κατάθεσής της από την ημέρα προσδιορισμού του φόρου που είναι μόλις ένας μήνας. Δηλαδή, μέσα σε αυτή την ασφυκτική προθεσμία οι φορολογούμενοι πρέπει να συνειδητοποιήσουν την φορολογική αδικία, να αναζητήσουν τους κατάλληλους επαγγελματίες, όπως δικηγόρους και καταρτισμένους εκτιμητές, οι οποίοι με τη σειρά του πρέπει να ολοκληρώσουν και να καταθέσουν την προσφυγή που θα τους συνοδεύσει και στα διοικητικά δικαστήρια. Η φορολογική διοίκηση απαντά με μία τυποποιημένη επιστολή, η οποία λίγο πολύ τους λέει ότι βάσει νόμου (περί αντικειμενικών αξιών) της επιβάλλεται να ακολουθήσει τις Τιμές Ζώνης (τιμές εκκίνησης) που προβλέπουν οι σχετικοί πίνακες των αντικειμενικών αξιών. Να σημειωθεί πως ενώ η προθεσμία των φορολογούμενων για όσα περιγράψαμε είναι ένας μήνας, η προθεσμία της φορολογικής διοίκησης είναι 4 μήνες, ενώ η συμπλήρωση της παραπάνω προθεσμίας χωρίς απάντηση σημαίνει απόρριψη του αιτήματος.

Τότε και μόνο τότε είναι δυνατή η προσφυγή στα διοικητικά δικαστήρια με ό,τι αυτό σημαίνει για το χρόνο ολοκλήρωσης της όλης διαδικασίας. Ενδεικτικά, να αναφερθεί πως σε υπόθεση που ξεκίνησε την άνοιξη του 2015, η απόφαση βγήκε το καλοκαίρι του 2020 με δικαίωση του προσφεύγοντα που μείωσε κάτω από το μισό τον φόρο καταδεικνύοντας την ανεπάρκεια του συστήματος.

Η φορολογική δικαιοσύνη είναι προϋπόθεση υγιούς ανάπτυξης και η εκ βάθρων αλλαγή του τρόπου προσέγγισης των εμπορικών αξιών μετά από 35 χρόνια κρίνεται απαραίτητη. Η διευκόλυνση αν μη τι άλλο της προσφυγής των φορολογούμενων κατά της Διοίκησης με απαλοιφή ανούσιων και χρονοβόρων διατάξεων, καθώς και η κοινοποίηση αγοραπωλησιών και μισθωμάτων παρόμοιων ακινήτων στους εκτιμητές που εκπροσωπούν τους προσφεύγοντες κρίνεται απαραίτητη (προβλεπόταν στο παρελθόν σε περιπτώσεις δικαστικής αναπροσαρμογής εμπορικών μισθωμάτων). Είναι άλλωστε και πάγιο αίτημα των εκτιμητών για την άσκηση του επαγγέλματός τους και τη μείωση της αβεβαιότητας των εκτιμήσεων τους που με τον τρόπο αυτό θα βελτιώσει κατά πολύ τη λειτουργία και ωριμότητα της αγοράς ακινήτων.